השקעות נדל״ן בחו״ל

סיפרו לכם על דירה באירופה שמניבה 6% תשואה?

זה נשמע מצוין על הנייר. אבל בין המספר שמופיע במצגת לבין הכסף שמגיע בפועל לחשבון הבנק - יש לעיתים פער משמעותי.

הפער הזה נובע משלושה גורמים עיקריים:

במאמר הזה נבחן שלב אחרי שלב כמה באמת נשאר בכיס.

ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו

תשואה ברוטו היא חישוב פשוט מאוד: שכר דירה שנתי חלקי מחיר הנכס. לדוגמה:

אבל זו רק נקודת ההתחלה, כדי להבין את התשואה האמיתית צריך לקחת בחשבון שורה של עלויות שנלוות כמעט לכל השקעת נדל״ן בחו״ל:

• חברת ניהול הנכס או המתווך המקומי
• תחזוקה ותיקונים
• ביטוח מבנה
• ועד בית
• מיסים עירוניים
• שירותי רואה חשבון

בסוף השנה נדרש גם דיווח מס – תחילה במדינת המקור ולאחר מכן בישראל וכאשר מוסיפים את העלויות האלו לחישוב – התמונה משתנה.

כמה באמת נשאר ביד

נניח השקעה טיפוסית של משקיע ישראלי: מחיר הנכס 200,000 יורו ושכר דירה 1,000 אירו בחודש. התשואה שמוצגת בפרוספקט (התאורטית) תהיה 6%

אבל לאחר הוצאות תחזוקה וניהול, התזרים נטו לפני מס עשוי להיראות בערך כך:

כלומר מתוך 1,000 יורו הכנסה חודשית, נשארים בפועל 775–870 יורו בלבד לפני מס.

במילים אחרות: כ-13% עד 22% מההכנסה נעלמים עוד לפני שמחשבים מיסוי. אבל כאן מגיע השלב שבו רוב המשקיעים עוצרים.

השותף השקט בהשקעות נדל״ן בחו״ל: רשות המיסים

היבט נוסף שמשפיע מאוד על התשואה האמיתית הוא המיסוי.

הכנסות משכירות בנדל״ן בחו״ל כפופות בדרך כלל לשתי מערכות מס:

1. מס במדינה שבה נמצא הנכס
2. מס בישראל

אמנם קיימות אמנות מס שמונעות כפל מס, אך מבנה המיסוי שונה מאוד בין מדינות.

לדוגמה:

בספרד משקיעים שאינם תושבי האיחוד האירופי משלמים לעיתים כ-24% מס על ההכנסה הברוטו, ללא אפשרות לניכוי הוצאות.

בפורטוגל ניתן לנכות חלק מההוצאות ושיעור המס עשוי להגיע לכ-25%

יוון ובקפריסין מבנה מס מדורג שיכול ליצור יתרון למשקיעים קטנים.

ומה קורה בישראל ?

כאן נמצא לעיתים ה-Game Changer האמיתי.

גם אם שילמתם מס במדינה שבה נמצא הנכס — אתם עדיין חייבים דיווח לרשות המסים בישראל.

בישראל קיימים בדרך כלל שני מסלולי מיסוי:

• מסלול 15% : מס על ההכנסה ברוטו, ללא הכרה במס ששולם בחו״ל (למעט פחת).
• מסלול מס שולי : תשלום מס לפי מדרגת המס האישית, תוך הכרה בהוצאות ובמס ששולם בחו״ל בהתאם לאמנות המס.

אמנות המס משפיעות מאוד על התוצאה הסופית:

אז כמה באמת נשאר ?

התרשים המצורף ממחיש כמה נשאר לאחר מיסים עבור משקיע ישראלי במדרגת מס של כ-31%.

במקרה של נכס בשווי 200,000 אירו ושכירות שנתית של 12,000 יורו, התוצאות הן :

כלומר: פער של יותר מ-2,300 יורו בשנה על אותו נכס בדיוק.

לכן השאלה האמיתית היא לא רק התשואה

משקיעים רבים שואלים איזה שוק הכי חם, אבל השאלה האמיתית היא איזו השקעה היא הכי נכונה עבורי ותשרת בצורה מיטבית את המטרות שהצבתי ואת אופק התכנון שהגדרתי תוך התחשבות מלאה בנסיבות האישיות והפיננסיות שלי.

תכנון נדל״ן 360 – מסגרת לקבלת החלטות

בעבודה שלי עם משקיעים בנדל״ן בחו״ל אני משתמש במסגרת שנקראת תכנון נדל״ן 360, הכוללת שלושה שלבים:

• שלב ראשון – דיאגנוסטיקה - האם נדל״ן בחו״ל מתאים לי ועם כן איזה מדינה
• שלב שני – בניית בריף השקעה בשלב הזה כבר יורדים לרזולוציה של תקציב, מימון, בחירת ערים להשקעה וסוגי נכסים
• שלב שלישי – אנליזה וליווי עסקה, כבר יש לנו הצעות לנכסים ועושים ניתוח כלכלי של כל מחזור חיי הנכס: רכישה, אחזקה ומימוש תוך השוואה לחלופות וניתוח תסריטים.